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【一級建築士に聞く】住みたい場所に土地がない!諦める前に知っておきたいこと10選

この記事では、これまで数多くのマイホーム建築に携わってきた経験豊富な建築士が、土地探しにお悩みの方へ向けて、お客様からよく寄せられるご質問にお答えしながら、土地探しのノウハウや情報をお伝えいたします。土地探しに対する不安や疑問を解消いたしましょう。


著者:黒木製材所 住宅事業部
公開日:2024年06月03日
最終更新日:2024年06月03日

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夢のマイホーム、土地探しでつまずいていませんか?

憧れのマイホーム。家族との幸せな暮らしを思い浮かべ、胸を躍らせる方も多いでしょう。建てたい家の構想はかたちになりつつも、理想の土地が見つからず、心が折れそうになっている方もいらっしゃるようです。

  • 希望のエリアに土地がない
  • 時間ばかりが過ぎて焦りを感じる
  • 土地の購入が難しそうで諦めモードになっている

これらの悩みを抱えているのは、決してあなただけではありません。

諦めるのはまだ早いかも。ひとりで頑張りすぎず、専門家のアドバイスを頼りにすると、土地探しの目線も変わって見つかりやすくなるでしょう。

この記事では、黒木製材所の一級建築士、首藤にインタビューを行い、よくある土地探しの悩みを解決します。

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インタビュー協力

首藤顕道(しゅとう あきみち)

黒木製材所で働く一級建築士。
お客様の声」でも高い評価をいただくアイデアマン。
木への深い愛情と確かな技術力で、訪れる人々を魅了する空間を生み出し続けている。

建築とビールと野球とギターを愛している。

家族をつなぐ中2階のある暮らし⇐こちらのお家も弊社首藤が設計をしております。
インタビュー記事もありますので、ぜひお読みください。
【プロが語る】T邸の特徴的な設計要素と首藤さんの提案哲学

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首藤は、これまで数多くのマイホーム建築に携わってきた経験豊富な建築士です。
土地探しのノウハウはもちろんのこと、マイホーム建築に関する様々なアドバイスも提供することができます。

このインタビューでは、以下のテーマについて詳しくお答えしています。

  • 希望のエリアに土地がない場合の対処法
  • 土地購入の失敗を防ぐためのポイント
  • 土地探しの時間短縮のコツ
  • 土地探しのお役立ち情報

土地探しは、マイホーム計画の重要なステップです。
この記事を読めば、土地探しに対する不安や疑問が解消し、理想の住環境を手にする夢に近づけるでしょう。

ぜひ、最後まで読んで参考にしてください!

希望のエリアに土地がない場合の対処法

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より条件のよい場所に家を建てたいと考えて土地探しをされている方のなかには、希望エリアに理想の土地が見つからず思い悩んでいる方も多いようですが、実際のところ......

Q1、満点の土地は見つかるのでしょうか?

結論から言うと、満点の土地はありません。(えっ!!)

土地探しにあたり、みなさんそれぞれ理想の条件をお持ちでしょう。たとえば......

  • 広さ

  • 立地

  • 周辺の環境

  • 校区(学校)

  • 価格

これらをすべてを満たそうとしても、何かが欠けてしまう。正直なところそれが現実なのです。

よくあるのは、良い条件が揃うと価格は上がり予算を上回るケースです。

土地を買おうとする時は、逆に売る側の気持ちを想像してみると、条件と価格に納得できるかもしれません。もし自分が土地を売る側ならば、周辺エリアの平均坪単価からあえて価格を下げて売ろうとは思うだろうか?と。うん、やっぱり思いませんよね。良い条件が揃った土地ならなおさらです。

もしも周囲の坪単価よりかなり安い土地に出会った時は、すぐに購入の決断をしないほうがよいと思います。「売る側にもなにか理由がある」と考えて、しっかり調べた方がいいですね。個人で調べるのは難しいので、ぜひとも僕ら建築士宅地建物取引士(宅建士)のような専門家に相談してください。

というわけで、70~80点ぐらいの土地を見つけた時が買い時です。土地の弱点を家の建て方でカバーすることもできるので、どうすれば理想のマイホームにたどり着けるかを一緒に考えましょう。

土地購入の失敗を防ぐためのポイント

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Q2、工務店へ行く前に土地を買っても大丈夫ですか?

やはり事前に相談していただきたいですね。人生を掛けた大きな買い物ですし、お客様に後悔はしてほしくないので、できることなら購入を決める前に相談してください!

なぜなら、一見ふつうの土地に見えても、まれに法的に家を建てられないエリアや、何かしらの制限がある土地が存在するからです。

価格が安いから、お得だからと早まって土地を購入してしまうと、後になって余分な費用がかかることがあります。例えば造成工事に何百万円とか、水道が引き込まれていなければ引き込み工事が必要だとか、想定外のお金がかかってしまうケースがあります。

不動産業者の方も土地の情報をたくさん持っていますが、私たちは建築士宅建士ならではの、専門的で公平な目線で土地を見立てることができます。土地の購入を決める前に、黒木製材所にひとことご相談いただければ、建築士宅建士がお客様に同行して土地を調査することもできるので、ぜひお声かけください。

Q3、家が建てられる土地にするためにかかる費用にはどのようなものがありますか?

地盤調査費の費用

お客様から土地の地盤の良し悪しをたずねられることがありますが、地盤に関しては見た目でわかるものではなく、地盤調査によってのみ判定されます。しかし、他人の土地を地盤調査することはできません。つまり、地盤調査を行うのは土地の契約後となります。一般的な住宅を建てるための地盤調査であれば、約3~5万円かかります。

地盤改良工事の費用

購入した土地の地盤が悪かったとしても、地盤改良工事をすれば、地震の揺れや液状化などのリスクを回避することができます。地盤改良工事は工法にもよりますが、平均相場ですと100万円前後です。

造成工事の費用

場所や条件が好みであれば、整備されていない土地でも、いちはやく押さえておきたくなる気持ちもわかりますが、ちょっと待ってください。土地に高低差がある場合造成工事(地面を上げ下げする工事)が必要なことがあります。土地によっては数百万かかることもあります。また、古い住宅が残っていて建物の解体が必要であれば150〜200万円はかかるでしょう。

インフラ整備の費用

さきほど水道の引き込み工事に触れましたが、給水のほかにも、排水、電気などインフラ整備が整っていない場合はそれらを整備するための費用がかかってしまいます。

土地探しの時間短縮のコツ

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土地探しはコツコツ長い時間をかければ見つかるというわけでもないようで、コツや方法をつかんで効率よく探したいところ。まずは何をすべきなのか? を聞いてみましょう。

Q4、土地探しをスムーズに進めるには何からすればよいですか?

インターネットやアプリもうまく使って

基本的なことですが、まずはインターネットの利用です。インターネット(※物件数の多さでおすすめするサイトはアットホーム)を、こまめにチェックしてください。また、有益な情報を逃さないように必ず通知が届くように設定してください。アプリのダウンロードも忘れないようにしましょう。

希望エリアの不動産屋さんに足を運ぶ

さらに具体的な希望エリアがあるならば、そのエリアの不動産屋さんに足を運んでおいたほうがよいですね。

直接不動産屋さんとお話すると、インターネット上には掲載していない未公開物件情報を教えていただけこともあります。土地を売却することを他人に知られたくない売主さんもいらっしゃるので、そのような土地はネット上に未公開のまま売れてしまうことも多いのです。

事前に相談しておくと、「○○様は、このエリアに土地を探していたはず......」と、不動産屋さんも気にかけてくれて、インターネット上に一般公開される前に、個人的に希望エリアの情報が提供されますよ。

Q5、土地探しに時間がかかっている人へのアドバイスはありますか?

土地を決める覚悟をもって探す

一つ目は、土地を決める覚悟をする!ことですね(まさかの精神論......笑)

叶えたい土地の希望条件が5つあったとして、そのうち4つの条件が揃っていたら、残り1つは妥協することも大切なんです。冒頭でもお伝えしましたが、満点の土地を見つけるのは難しいので、長い期間こだわりすぎない潔さも大切だと思います。家族とマイホームで過ごす時間は貴重なものです。過ぎた時間は戻せないから......。僕は、その時間を少しでも長く、一日でも早く手に入れてほしいと願います。

具体的な予算を立てて探す

二つ目は、建てたい家と土地の費用を合わせた予算を立て、必要な土地の広さや予算を逆算してから、土地探しをするのもおすすめです。

  1. 自分の希望する家を形にする

  2. その家に必要な土地の坪数を計算

  3. 必要な土地の広さを算出

  4. 全体の予算から家にかかる費用を引いて、土地に出せる費用を逆算する

  5. 建物(家)の価格を抑えるか? 土地を安いエリアで買うか? の選択をする

このように、目安になる物(希望の家を形にして試算するなど)を作ると、予算をイメージしやすくマイホーム計画を進めやすくなります。

そのためにも、事前に相談していただくのがベストです。

Q6、運よく出会える土地とは、どんな土地でしょうか?

運よく土地に出会えるタイミング

これはいたって、まれなケースですが......

  • 競売にかかっている土地がある

  • 売主が早く現金が欲しい

このような時は、条件のよい土地がお安く手に入ることがあります。でも先ほどもお話したように、条件のよしあしというのは見た目だけではわかりませんから。ひとりで慌てて決めないでください。

土地の売買は、売りたい人と買いたい人のタイミング次第です。そのタイミングはいつやってくるかわからないけれど、家を建てたいと思った時には、余裕を持って少しでも早く土地を探し始めるにこしたことはないし、専門的な知識を持った人に相談することが何よりも大切です。さきほどお話したように、不動産屋さんとコミュニケーションをとっておくと、このように幸運な情報も手に入りやすくなるでしょう。

Q7、子どもの新入学・新学期に合わせて新居への引っ越しを済ませたいのですが、どれくらいの時間をかけて土地を探せばよいでしょうか?

新入学や新学期の時期に合わせて新築、引っ越しまで済ませたい方は、逆算して早めに土地を探し始めることをおすすめします。私が過去に対応したお客様は、平均して二年前くらいから土地探しに動いていらっしゃいました。

小学校に新入学の場合、入学前年の9月頃に住んでいる場所によって、入学予定先の小学校が決まり、就学前検診が行われるので、それまでにメドをつけておきたいとお考えの方が多いのではないでしょうか。

もし、家の完成が新入学・新学期に間に合わないとしても、土地が決まっていたり、新居を建築中であったり、転居先の校区の学校への入学見込みが明確であれば、小学校によっては、引っ越し前でも学校説明会に参加させてくれることもあるようです。引っ越しの予定がわかったら、なるべく早く各学校・教育委員会など関係機関に確認されるとスムーズなようです。

土地探しのお役立ち情報

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さて、お客様からよく尋ねられる土地に関して気になることの質問はまだまだあります。

Q8、土地の購入に対して助成金や補助金はあるのでしょうか?

補助金や助成金は土地ではなく住宅や設備に対するものが多い

一般的に、住宅や設備に対する助成金や補助金はありますが、土地に対する補助金はほとんどないのが現状です。

土地に対する補助金ではありませんが、「大分県外から大分市内へ、転入する理由が転勤、出向等職務上のもの等でない自己の意思による移住」をした方が要件に該当した場合に、給付金・支援金が支給される制度がありました。(※2024年5月31日現在、移住支援金については予算上限に達したため、令和6年度の補助金申請受付は終了。支援金は予算額残りわずかのようです。)

大分市以外の市町村でも、移住に対する補助金・助成金等があります。

助成金・補助金・給付金・支援金は、予算に到達したら終了するので、該当しそうならば各市町村の関係窓口に事前相談し、早めに申請されることをおすすめします。

Q9、不動産屋さんを通さず、個人的に地主さんに土地の売却を交渉するのは難しいですか?

個人売買はトラブルに注意

個人売買では、トラブルが起きやすいので要注意です。

たとえば

  • 境界線問題

  • 道路問題(土地の前が私道で通れないなど)

が挙げられます。

また、地主さんが問題をかかえているケースも多々あります。

  • 持ち主が複数名いる

  • 地主さんが相続しないまま亡くなっている

このような問題を解決するには、時間と労力がかかるうえ、取得できる確率は低くあまりおすすめできません。

個人売買は価格交渉が厳しい

また、地主さんが一般に売りに出していない土地を、お客様側から売ってほしいと交渉をもちかける個人売買は、価格交渉が厳しくなります。対して、ネット上に公開されている土地の価格は、値引き交渉できる可能性が高いので、予算を抑えて土地を購入できるというメリットがあります。

個人売買を考える前にご相談ください

個人で気になる空き地を見つけた時は、すぐに個人売買を行わず私どもに声をかけてください。過去に、近隣の方に土地のこと(地主さんの情報)をお聞きして、地主さんがわからない場合は法務局で登記事項証明書を取得し、地主さんに手紙でコンタクトを取り、土地の購入に至ったというケースもあります。正しい手続きを踏んで誠意を持って交渉すれば、売っていただけることもありますので、まずはご相談ください。

Q10、農地に家は建てられるのでしょうか?

農地を宅地にするには、法務局で地目(ちもく)の変更手続きが必要

農地とは、農業用に使用される土地。農地にそのまま家を建てることはできません。

とても魅力的な場所に土地を見つけたものの、その土地が農地だった場合は、地目(土地の用途)農地から宅地に変更する手続きを行います。

しかも......すべての農地が転用可能とは限りません農業振興地域は難しいけれど、市街化調整区域(農地を保護しているエリア)の土地は、用途の変更が制限されつつも例外として許可されたりと、ルールが複雑です。

運よく農地転用ができて宅地になったとしても、地盤や水はけなど土地の改良、上下水道・電気・ガスなどのインフラを整備するための費用が膨らむことが考えられます。

土地が転用可能なのか?、造成費用やインフラ整備が必要かについては、専門家へ相談されることをおすすめします。弊社でも、建築士である私と宅建士の資格を持つスタッフがご相談を承ります。

終わりに

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黒木製材所は、土地探しから建築まで、マイホームづくりをトータルでサポートします。豊富な経験と知識を持つスタッフが、お客様の理想の住環境を実現するために、最適な土地探しのお手伝いをいたします。

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黒木製材所は、長年にわたって住宅建築に携わってきた実績があります。お客様のご希望やライフスタイルをうかがいながら、最適な土地や住まいのプランをご提案いたします。

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2024年06月03日公開
最終更新日2024年06月03日

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